Trêve hivernale et expulsion locataire : ce que peut faire le bailleur

Chaque hiver, la même question revient : peut-on encore agir contre un locataire qui ne paie plus pendant la trêve hivernale ? La réponse est plus nuancée qu'on ne le croit : la trêve suspend l'exécution de l'expulsion, mais pas la procédure judiciaire elle-même.

La réponse courte

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Elle interdit l'exécution physique d'une expulsion, sauf exceptions (squat, relogement, immeuble frappé d'un arrêté de péril). Elle ne suspend pas la procédure judiciaire : commandement de payer, assignation et jugement peuvent tous intervenir pendant cette période.

Quand commence la trêve hivernale, et que couvre-t-elle exactement ?

La trêve hivernale s'applique chaque année du 1er novembre au 31 mars. Elle protège l'occupant d'un logement à usage de résidence principale contre l'exécution forcée d'une expulsion pendant cette période — c'est-à-dire l'intervention effective du commissaire de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique. Elle ne s'applique ni aux logements meublés de tourisme, ni aux locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial.

Ce que la trêve hivernale ne bloque pas : la procédure continue

C'est le point le plus mal compris par les propriétaires bailleurs : la trêve hivernale ne suspend que l'exécution de l'expulsion, pas la procédure qui y mène. Pendant l'hiver, vous pouvez toujours faire délivrer un commandement de payer, assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection et obtenir un jugement. Attendre le printemps pour agir est donc une erreur : chaque mois perdu allonge d'autant le délai avant une éventuelle expulsion effective une fois la trêve levée le 1er avril.

Les exceptions légales à la trêve hivernale

  • Squat — depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les personnes qui occupent illégalement le logement d'autrui ne bénéficient plus de la trêve hivernale. L'expulsion peut être exécutée toute l'année.
  • Relogement — si une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire lui a été faite, l'expulsion peut être exécutée pendant la trêve.
  • Immeuble frappé d'un arrêté de péril ou d'insalubrité — l'expulsion peut également être exécutée si le logement fait l'objet d'un arrêté préfectoral ou municipal ordonnant l'évacuation.
  • Époux ou partenaire violent — l'expulsion d'un conjoint auteur de violences, ordonnée par le juge, peut être exécutée y compris pendant la trêve.

Le cas des locataires vulnérables (âge, situation de handicap)

La loi protège certains locataires en situation de vulnérabilité : le juge ne peut pas prononcer l'expulsion d'un locataire de plus de 65 ans à faibles ressources sans solution de relogement adaptée, sauf si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (article L. 412-4 du CPCE). Cette appréciation se fait au cas par cas, et un avocat doit examiner la situation précise avant d'engager la procédure pour anticiper les moyens de défense du locataire.

Que faire concrètement si votre locataire ne paie plus en hiver ?

Ne pas attendre le printemps : engagez la procédure dès le premier impayé. Consultez notre guide combien de loyers impayés avant l'expulsion ? et notre procédure d'expulsion complète pour connaître chaque étape et anticiper la levée de la trêve le 1er avril.

Questions fréquentes

Quand commence et finit la trêve hivernale ?

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de chaque année (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, aucune expulsion physique d'un logement occupé à titre de résidence principale ne peut être exécutée, sauf exceptions légales.

Peut-on expulser un squatteur pendant la trêve hivernale ?

Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les personnes qui occupent illégalement le logement d'autrui (squat) ne bénéficient plus de la protection de la trêve hivernale. L'expulsion d'un squatteur peut donc être exécutée toute l'année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars.

La trêve hivernale suspend-elle toute la procédure judiciaire ?

Non. Seule l'exécution physique de l'expulsion (le concours de la force publique) est suspendue. La procédure judiciaire continue normalement pendant la trêve : commandement de payer, assignation, audience et jugement peuvent tous intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars. C'est même la période à privilégier pour engager la procédure, afin d'être prêt dès sa levée le 1er avril.

Peut-on expulser un locataire âgé de plus de 70 ans ?

La loi n'interdit pas d'engager une procédure contre un locataire âgé, mais elle protège les personnes de plus de 65 ans à faibles ressources : le juge ne peut pas prononcer leur expulsion sans solution de relogement adaptée, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes (article L. 412-4 du CPCE). Chaque situation doit être examinée au cas par cas avec un avocat.

Que se passe-t-il si le locataire est relogé avant la fin de la trêve ?

Si une offre de relogement correspondant aux besoins du locataire lui a été faite, l'expulsion peut être exécutée même pendant la trêve hivernale. C'est l'une des exceptions légales prévues par l'article L. 412-6 du CPCE, avec les logements frappés d'un arrêté de péril ou d'insalubrité.

D'autres réponses dans notre FAQ loyers impayés & expulsion et notre lexique du droit locatif.

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