Commandement de payer pour loyers impayés : délai et procédure
Le commandement de payer est l'acte qui déclenche officiellement la procédure de recouvrement judiciaire. C'est une étape obligatoire avant toute action en résiliation de bail et en expulsion pour loyers impayés. Voici ce qu'il contient, son délai exact, et ce que vous pouvez faire s'il reste sans effet.
La réponse courte
Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice (ex-huissier). Il ouvre au locataire un délai de 6 semaines pour régler sa dette (baux conclus depuis le 27 juillet 2023 ; 2 mois pour les baux antérieurs à cette date). Passé ce délai sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez saisir le tribunal.
Qu'est-ce qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
C'est un acte signifié par commissaire de justice au locataire qui ne règle plus son loyer. Il doit mentionner, à peine de nullité : le montant exact des sommes dues (loyers et charges), le décompte détaillé, le délai légal de régularisation, et la reproduction de la clause résolutoire du bail. Un commandement mal rédigé — montant erroné, mention manquante — peut être annulé par le juge, ce qui oblige à recommencer toute la procédure depuis le début.
Quel délai pour payer après un commandement de payer ?
Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le délai est de 6 semaines pour les baux conclus à compter de cette date. Pour les baux signés avant le 27 juillet 2023, l'ancien délai de 2 mois continue de s'appliquer. Ce délai court à compter de la signification de l'acte au locataire, et non de sa date d'émission.
Si le bail comporte une caution solidaire, le commandement de payer doit également être signifié au garant dans les 15 jours suivant sa signification au locataire.
J'ai reçu — ou fait délivrer — un commandement de payer, que faire ?
Si vous êtes le bailleur et que le délai s'écoule sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise : vous pouvez faire délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, condamner le locataire aux arriérés et obtenir l'expulsion. Consultez notre guide sur la procédure d'expulsion complète pour la suite des étapes.
Le locataire, de son côté, peut demander au juge des délais de paiement (jusqu'à 3 ans pour un locataire de bonne foi) ou soulever la nullité de l'acte pour vice de forme. C'est pourquoi chaque commandement de payer délivré par MUSE AVOCATS est vérifié avant signification, pour éviter qu'un simple vice de forme ne fasse perdre des mois de procédure.
Commandement de payer, mise en demeure, injonction de payer : ne pas confondre
- Mise en demeure — lettre recommandée amiable, non obligatoire, mais recommandée avant toute action judiciaire.
- Commandement de payer visant la clause résolutoire — acte de commissaire de justice, étape obligatoire avant une action en résiliation de bail et en expulsion.
- Injonction de payer — procédure judiciaire simplifiée et non contradictoire pour réclamer une somme d'argent, sans viser la résiliation du bail ni l'expulsion du locataire.
Combien coûte un commandement de payer ?
Les frais de commissaire de justice sont réglementés et s'échelonnent généralement de 80 à 180 € selon le montant de la créance. Le tribunal peut condamner le locataire à les rembourser avec les arriérés de loyer (article 700 du CPC et dépens). Le détail complet des coûts d'une procédure figure sur notre page Honoraires.
Questions fréquentes
J'ai fait délivrer un commandement de payer, que se passe-t-il ensuite ?
Le locataire dispose du délai légal (6 semaines pour les baux conclus depuis le 27 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs) pour régler l'intégralité de la dette visée. S'il paie dans ce délai, la procédure s'arrête. À défaut, la clause résolutoire est acquise et vous pouvez assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.
Le locataire peut-il contester le commandement de payer (opposition, nullité) ?
Oui. Le locataire peut demander au juge des délais de paiement, ou soulever une irrégularité de forme (montant erroné, mentions manquantes, absence de notification à la caution dans les 15 jours). C'est pourquoi l'acte doit être rédigé et suivi par un professionnel : un vice de forme peut faire perdre plusieurs mois de procédure.
Quelle est la différence entre mise en demeure, commandement de payer et injonction de payer ?
La mise en demeure est un courrier amiable, non obligatoire. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte de commissaire de justice, étape obligatoire avant toute action en résiliation de bail et expulsion. L'injonction de payer est une procédure judiciaire distincte, utilisée pour réclamer une somme d'argent sans viser la résiliation du bail ni l'expulsion.
Combien coûte un commandement de payer par commissaire de justice ?
Les frais de commandement de payer sont réglementés et varient généralement entre 80 et 180 € selon le montant de la créance. Le tribunal peut condamner le locataire à rembourser ces frais avec les arriérés (article 700 du CPC et dépens).
Le garant est-il informé du commandement de payer ?
Oui, lorsque le bail comporte une caution solidaire, le commandement de payer doit être signifié au garant dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire, sous peine de ne pouvoir lui réclamer les pénalités et intérêts de retard échus depuis cette date.
D'autres réponses dans notre FAQ loyers impayés & expulsion et notre lexique du droit locatif.
Un commandement de payer à faire délivrer sans erreur ?
Le Collectif MUSE AVOCATS rédige, fait signifier et suit chaque commandement de payer, puis engage la procédure adaptée si le locataire ne régularise pas. Déposez votre dossier en ligne : un avocat attitré le prend en charge dès le dépôt.
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