Lexique du droit locatif

Loyers impayés

Situation dans laquelle un locataire ne s'acquitte pas du paiement de son loyer et/ou de ses charges aux échéances prévues par le contrat de bail. Les loyers impayés constituent le premier motif de contentieux locatif en France. Dès le premier impayé, le propriétaire bailleur peut engager une procédure amiable (relance, mise en demeure), puis judiciaire (commandement de payer, assignation au tribunal) pour obtenir le recouvrement des sommes dues et, le cas échéant, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

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Commandement de payer

Acte d'huissier de justice (désormais commissaire de justice) signifié au locataire pour lui ordonner de régler ses arriérés de loyers dans un délai de deux mois. Le commandement de payer est une étape obligatoire avant toute action en justice pour résiliation du bail. Il doit mentionner le montant des sommes dues, le délai de paiement, et reproduire la clause résolutoire du bail. Si le locataire ne régularise pas dans les deux mois, le bailleur peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail et l'expulsion.

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Clause résolutoire

Clause insérée dans le contrat de bail qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le non-paiement du loyer. Lorsque cette clause est activée (après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois), le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire s'il estime que celui-ci est en mesure de régulariser sa situation.

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Expulsion du locataire

Mesure d'exécution forcée ordonnée par un juge, permettant de contraindre un locataire à quitter le logement qu'il occupe. L'expulsion ne peut intervenir qu'après une décision de justice et la signification d'un commandement de quitter les lieux avec un préavis de deux mois. Si le locataire refuse de partir, le propriétaire peut faire appel à un huissier assisté de la force publique (police ou gendarmerie). L'expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale, sauf exceptions (squat, violences conjugales).

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Trêve hivernale

Période durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues, du 1er novembre au 31 mars de chaque année (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf dans certains cas : relogement du locataire dans des conditions satisfaisantes, squat d'un logement, ou décision du juge en cas de violences conjugales. La trêve hivernale ne suspend pas les procédures judiciaires : les jugements d'expulsion peuvent être prononcés, mais leur exécution est reportée.

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Bail d'habitation

Contrat de location portant sur un logement à usage de résidence principale du locataire, régi par la loi du 6 juillet 1989. Le bail d'habitation est conclu pour une durée minimale de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale). Il fixe les droits et obligations des deux parties : paiement du loyer et des charges, entretien du logement, conditions de congé. En cas de litige (impayés, dégradations), le bail constitue la pièce maîtresse du dossier juridique.

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Bail commercial

Contrat de location portant sur des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans avec possibilité de résiliation triennale (tous les 3 ans). En cas de loyers impayés, la procédure diffère du bail d'habitation : le commandement de payer doit viser la clause résolutoire et le délai de régularisation est d'un mois (contre deux mois pour l'habitation). Le locataire commercial bénéficie du droit au renouvellement et de l'indemnité d'éviction.

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État des lieux

Document descriptif établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire au moment de l'entrée et de la sortie du logement. L'état des lieux d'entrée et de sortie permet de constater l'état du logement et de ses équipements. En cas de différences entre les deux états des lieux, le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations des dégradations imputables au locataire. En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état, ce qui complique les recours du bailleur.

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Dépôt de garantie

Somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail, destinée à garantir l'exécution de ses obligations (paiement du loyer, entretien du logement). Pour un bail d'habitation non meublé, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour un meublé, il peut atteindre deux mois. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois (si l'état des lieux est conforme) ou deux mois (en cas de dégradations), déduction faite des sommes justifiées (réparations, loyers impayés).

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Mise en demeure

Courrier formel (recommandé avec accusé de réception) adressé au locataire pour lui demander de s'exécuter dans un délai déterminé, sous peine de poursuites judiciaires. La mise en demeure constitue souvent la première étape de la procédure de recouvrement de loyers impayés. Elle n'est pas obligatoire avant le commandement de payer, mais elle est recommandée car elle démontre la bonne foi du bailleur et peut suffire à résoudre le litige à l'amiable.

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Assignation en justice

Acte d'huissier de justice par lequel le bailleur convoque le locataire devant le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail, l'expulsion et/ou le paiement des arriérés de loyers. L'assignation doit être délivrée au moins deux mois avant l'audience. Elle doit également être notifiée à la préfecture (via la commission CCAPEX) pour l'information des services sociaux. Le tribunal peut prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement des impayés, et ordonner son expulsion avec ou sans délai.

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Squat / Occupation illicite

Introduction et maintien dans un logement ou un local sans droit ni titre, c'est-à-dire sans l'accord du propriétaire. Le squat est un délit pénal puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende (article 226-4 du Code pénal). Depuis la loi du 27 juillet 2023 (loi anti-squat), la procédure d'expulsion a été renforcée : le propriétaire peut déposer plainte et demander au préfet une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai de 72 heures, y compris pour les résidences secondaires et les logements vacants.

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Dégradations locatives

Détériorations du logement causées par le locataire, au-delà de l'usure normale liée à l'usage quotidien. Les dégradations locatives peuvent concerner les murs, sols, équipements sanitaires, menuiseries, ou parties communes. Elles sont constatées lors de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. Le bailleur peut retenir le coût des réparations sur le dépôt de garantie, et si celui-ci est insuffisant, engager une action en justice pour obtenir une indemnisation. Un constat d'huissier est recommandé pour constituer une preuve solide.

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Congé donné par le bailleur

Notification par laquelle le propriétaire informe le locataire de sa volonté de mettre fin au bail à son échéance. Le congé doit être motivé par l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter (le bailleur ou un proche), vente du logement, ou motif légitime et sérieux (notamment les impayés de loyers). Le congé doit respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail et être délivré par lettre recommandée avec AR, acte d'huissier, ou remise en main propre contre récépissé.

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Conciliation / Médiation

Mode alternatif de résolution des litiges locatifs, permettant au bailleur et au locataire de trouver un accord amiable avec l'aide d'un tiers neutre (conciliateur de justice ou médiateur). La conciliation est gratuite et peut être tentée avant toute action en justice. Elle est particulièrement adaptée aux litiges portant sur les charges locatives, les réparations, ou les petits impayés. En matière de litiges locatifs inférieurs à 5 000 euros, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le tribunal (article 750-1 du Code de procédure civile).

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CCAPEX — Commission de coordination des actions de prévention des expulsions

Instance départementale qui coordonne les actions de prévention des expulsions locatives. La CCAPEX est automatiquement saisie lors de la délivrance d'une assignation en résiliation de bail pour impayés. Elle examine les situations des ménages menacés d'expulsion et peut orienter vers des dispositifs d'aide (FSL, aide au logement, accompagnement social). Le bailleur est tenu de signaler les impayés à la CCAPEX dès le commandement de payer. Cette saisine est une condition de recevabilité de l'action en justice.

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FSL — Fonds de solidarité pour le logement

Dispositif d'aide départemental destiné aux personnes en difficulté pour accéder à un logement ou s'y maintenir. Le FSL peut accorder des aides financières pour régler des arriérés de loyers, des dettes d'énergie, ou un dépôt de garantie. Il est souvent sollicité dans le cadre des procédures d'impayés, à l'initiative du locataire, du bailleur, ou de la CCAPEX. L'aide du FSL peut parfois permettre d'éviter une procédure judiciaire si les arriérés sont intégralement réglés.

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Huissier de justice / Commissaire de justice

Officier ministériel chargé de signifier les actes de procédure (commandement de payer, assignation, commandement de quitter les lieux) et d'exécuter les décisions de justice (expulsion). Depuis le 1er juillet 2022, les huissiers de justice sont devenus des commissaires de justice, fusionnant les professions d'huissier et de commissaire-priseur. Dans le cadre d'une procédure de loyers impayés, le commissaire de justice intervient à plusieurs étapes : signification du commandement de payer, signification de l'assignation, et exécution du jugement d'expulsion.

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Indemnité d'occupation

Somme due par un occupant qui se maintient dans un logement après la résiliation du bail ou l'expiration du préavis, sans droit ni titre. L'indemnité d'occupation est fixée par le juge et correspond généralement au montant du loyer, majoré le cas échéant (jusqu'au double du loyer en cas d'occupation de mauvaise foi). Elle court à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. Le propriétaire peut en demander le paiement en même temps que les arriérés de loyers.

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Prescription des loyers impayés

Délai au-delà duquel le bailleur ne peut plus réclamer en justice le paiement de loyers impayés. En matière de bail d'habitation, la prescription est de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un bail commercial, le délai de prescription est de 5 ans (article 2224 du Code civil). Le délai court à compter de la date d'exigibilité de chaque loyer. Le commandement de payer interrompt la prescription et fait courir un nouveau délai.

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Garantie Visale

Dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement, garantissant au bailleur le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire, pendant les 36 premiers mois du bail. Visale couvre les loyers impayés, les dégradations locatives, et les frais de remise en état. En cas d'impayé, le bailleur déclare la situation sur la plateforme Visale et est indemnisé directement. Action Logement se retourne ensuite contre le locataire pour récupérer les sommes avancées.

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GLI — Garantie des loyers impayés

Assurance souscrite par le propriétaire bailleur pour se prémunir contre les risques de loyers impayés, de dégradations locatives et de frais de contentieux. La GLI prend en charge le recouvrement des loyers impayés (généralement jusqu'à 70 000 à 100 000 euros par sinistre), les frais d'huissier et d'avocat, et les indemnités pour dégradations. La prime annuelle représente en moyenne 2,5 à 5 % du loyer charges comprises. La GLI est incompatible avec une caution personnelle (sauf pour les étudiants ou apprentis).

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Constat d'huissier

Procès-verbal établi par un commissaire de justice pour constater objectivement une situation de fait : dégradations dans un logement, occupation illicite, travaux non conformes, nuisances, etc. Le constat d'huissier a une force probante renforcée devant les tribunaux (il fait foi jusqu'à preuve contraire). Dans le cadre d'un litige locatif, il est particulièrement recommandé pour documenter des dégradations locatives, un refus de restituer les clés, ou l'état d'un logement squatté.

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Délais de paiement accordés par le juge

Le juge du tribunal judiciaire peut accorder au locataire des délais de paiement pour régler ses arriérés de loyers, pouvant aller jusqu'à 3 ans (article 1343-5 du Code civil). Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue : si le locataire respecte l'échéancier fixé, le bail reprend ses effets. En revanche, si un seul terme n'est pas respecté, la résiliation du bail est automatiquement acquise et la procédure d'expulsion peut reprendre. Le juge apprécie la demande de délais au cas par cas, en fonction des revenus et de la bonne foi du locataire.

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