Procédure d'expulsion d'un locataire pour loyers impayés
Votre locataire ne paie plus et vous voulez récupérer votre logement ? L'expulsion obéit à une procédure stricte : aucune étape ne peut être sautée, sous peine de tout recommencer. Voici le déroulé complet, les délais réels et les coûts — du premier impayé à la récupération des lieux.
⚠️ Interdit : vous ne pouvez jamais expulser vous-même (changement de serrure, coupure d'eau, mise à la rue). C'est un délit puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Seul le juge, via un commissaire de justice, peut ordonner et exécuter l'expulsion.
Les 6 étapes de la procédure
1. La phase amiable et la mise en demeure
Dès le premier impayé, relancez le locataire et adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée. Cette étape n'est pas obligatoire mais prouve votre bonne foi devant le juge.
2. Le commandement de payer
Le commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré par commissaire de justice. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler (baux depuis le 27 juillet 2023 ; 2 mois pour les baux antérieurs). À défaut, la clause résolutoire est acquise.
3. L'assignation devant le tribunal
L'assignation convoque le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Elle est notifiée au moins deux mois avant l'audience et transmise à la préfecture (commission CCAPEX).
4. L'audience et le jugement
Le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement des arriérés et ordonne l'expulsion. Il peut accorder au locataire de bonne foi des délais de grâce (jusqu'à 3 ans). Votre avocat plaide pour vous : vous n'avez pas à être présent.
5. Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire a 2 mois pour partir (art. L. 412-1 CPCE).
6. L'expulsion effective
Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative et sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture, qui répond sous 2 mois. L'expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (1er novembre – 31 mars).
Combien de temps ? Combien ça coûte ?
La procédure dure en moyenne 6 à 18 mois. Pour savoir à partir de quand agir, lisez notre guide : combien de loyers impayés avant l'expulsion ? Côté budget, MUSE AVOCATS applique un forfait transparent et le tribunal peut condamner le locataire aux dépens et à l'article 700 du CPC.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire soi-même ?
Non. Procéder soi-même à une expulsion (changement de serrure, coupure d'eau, mise à la rue) est une infraction pénale passible de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (art. 226-4-2 du Code pénal). Seule une décision de justice exécutée par un commissaire de justice permet l'expulsion.
Devant quel tribunal se déroule la procédure ?
Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement. L'avocat vous y représente : votre présence à l'audience n'est pas obligatoire.
Quel est le délai pour expulser un locataire ?
Comptez généralement 6 à 18 mois. Le commandement de payer ouvre 6 semaines, puis viennent l'assignation, l'audience, le jugement, le commandement de quitter les lieux (2 mois) et, si nécessaire, le concours de la force publique (réponse de la préfecture sous 2 mois).
Que faire si la préfecture refuse le concours de la force publique ?
L'État engage alors sa responsabilité sans faute (jurisprudence Couiteas, 1923). Le bailleur peut saisir le tribunal administratif pour obtenir l'indemnisation de son préjudice : perte de loyers, indemnité d'occupation et frais engagés depuis l'expiration du délai de 2 mois.
Toutes nos réponses dans la FAQ loyers impayés & expulsion. Basé à Lyon ? Voir notre page avocat loyers impayés à Lyon.
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