Combien de loyers impayés avant l'expulsion d'un locataire ?

Vous êtes propriétaire bailleur et votre locataire ne paie plus son loyer ? La question revient toujours : combien de loyers impayés faut-il attendre avant de pouvoir expulser ? La réponse juridique est claire, et elle surprend la plupart des propriétaires.

La réponse courte

Aucune loi ne fixe de nombre minimal de loyers impayés avant d'agir. Vous pouvez engager une procédure dès le premier loyer impayé. Il n'existe pas de seuil de 2, 3 ou 6 mois : ce qui compte, c'est la rapidité de réaction. En pratique, la procédure complète jusqu'à l'expulsion effective dure entre 6 et 18 mois.

Pourquoi il faut agir dès le premier impayé

Contrairement à une idée reçue tenace, la loi n'impose pas d'attendre un certain nombre de mensualités impayées. Le retard de paiement constitue, à lui seul, un manquement du locataire à ses obligations contractuelles. Attendre « que ça s'arrange » est l'erreur la plus coûteuse : chaque mois de retard alourdit la dette, réduit vos chances de recouvrement et allonge d'autant la procédure.

Dès le premier impayé, une simple mise en demeure par lettre recommandée peut suffire à débloquer la situation. Si elle reste sans effet, la voie judiciaire s'impose sans délai.

Les étapes de la procédure (et les délais réels)

  1. Mise en demeure — lettre recommandée invitant le locataire à régulariser. Étape amiable, non obligatoire mais recommandée.
  2. Commandement de payer visant la clause résolutoire — délivré par commissaire de justice. Le locataire dispose de 6 semaines pour payer (baux conclus depuis le 27 juillet 2023 ; 2 mois pour les baux antérieurs).
  3. Assignation devant le tribunal — à défaut de paiement, le locataire est convoqué devant le juge des contentieux de la protection.
  4. Audience et jugement — le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, condamne le locataire aux arriérés et ordonne l'expulsion.
  5. Commandement de quitter les lieux — signifié par commissaire de justice. Le locataire a 2 mois pour partir.
  6. Expulsion — à défaut de départ volontaire, recours à la force publique via la préfecture.

Combien de temps au total ?

Comptez en moyenne 6 à 18 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective. Cette durée dépend de l'encombrement du tribunal compétent, des éventuels délais de grâce accordés au locataire (jusqu'à 3 ans pour un locataire de bonne foi), et du délai de réponse de la préfecture pour le concours de la force publique (2 mois).

Attention à la trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion physique ne peut être exécutée (sauf squat, relogement ou violences conjugales). Mais la trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire : le jugement peut être obtenu pendant cette période, seule l'exécution est reportée. Raison de plus pour lancer la procédure le plus tôt possible et être prêt dès le 1er avril.

Combien ça coûte ?

La procédure mobilise des honoraires d'avocat et des frais réglementés de commissaire de justice (le commandement de payer coûte de 80 à 180 € selon la créance). PayBail propose un forfait transparent par MUSE AVOCATS, et le tribunal peut condamner le locataire à rembourser une partie de ces frais (article 700 du CPC et dépens).

Questions fréquentes

Combien de loyers impayés faut-il avant de pouvoir expulser ?

Aucune loi ne fixe de nombre minimal de loyers impayés. Vous pouvez engager une procédure dès le premier impayé. En pratique, il est conseillé d'agir rapidement : plus la dette s'accumule, plus le recouvrement devient difficile. La rapidité d'action est le facteur le plus déterminant.

Combien de temps prend une procédure d'expulsion pour loyers impayés ?

Entre 6 et 18 mois en moyenne, selon l'encombrement du tribunal et les délais accordés au locataire. Le commandement de payer ouvre un délai de 6 semaines (baux depuis juillet 2023), puis viennent l'assignation, l'audience, le jugement, le commandement de quitter les lieux (2 mois) et, le cas échéant, le concours de la force publique.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, l'expulsion physique est suspendue du 1er novembre au 31 mars (art. L. 412-6 CPCE), sauf exceptions (squat, relogement, violences conjugales). En revanche, la procédure judiciaire continue : le jugement peut être obtenu pendant la trêve, seule l'exécution est reportée. Il est donc essentiel de lancer la procédure le plus tôt possible.

Combien coûte une procédure d'expulsion ?

Les frais comprennent les honoraires d'avocat et les frais réglementés de commissaire de justice (commandement de payer : 80 à 180 € selon la créance). PayBail propose un forfait transparent par MUSE AVOCATS. Le tribunal peut condamner le locataire à rembourser une partie de ces frais (art. 700 CPC et dépens).

Vous trouverez l'ensemble de nos réponses dans la FAQ loyers impayés & expulsion.

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