Caution solidaire et loyer impayé : comment actionner le garant

Votre locataire a un garant, mais ne paie plus son loyer ? La caution solidaire ne s'active pas automatiquement : elle suit un formalisme précis, et un acte mal rédigé peut vous priver de tout recours contre le garant. Voici comment ça fonctionne réellement.

Qu'est-ce qu'une caution solidaire, et en quoi diffère-t-elle d'une caution simple ?

Le garant qui s'engage en caution solidaire peut être poursuivi directement par le bailleur pour les loyers impayés, dès le premier incident de paiement, sans que celui-ci ait besoin de démontrer au préalable l'insolvabilité du locataire. C'est la formule quasi systématiquement retenue par les bailleurs, car elle est bien plus efficace qu'une caution simple, où le garant peut exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire.

Les mentions obligatoires de l'acte de caution (sous peine de nullité)

L'acte de cautionnement doit comporter, à peine de nullité (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et article 2297 du Code civil) :

• Le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent dans le bail ;
• La mention manuscrite ou dactylographiée par laquelle le garant reconnaît avoir eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement ;
• La reproduction de la clause permettant au garant de résilier son engagement lorsqu'il est conclu pour une durée indéterminée ;
• La remise d'un exemplaire du bail au garant au moment de la signature de l'acte.

Un acte incomplet ou mal rédigé peut être annulé par le juge : le bailleur perd alors tout recours contre le garant, alors même que la dette du locataire, elle, reste due. C'est pourquoi MUSE AVOCATS vérifie systématiquement la validité de l'acte de cautionnement avant d'engager une action contre le garant.

Comment actionner la caution solidaire en pratique

Le garant n'est pas informé automatiquement dès le premier impayé. La procédure suit celle du locataire : à compter de la signification du commandement de payer au locataire, le bailleur dispose de 15 jours pour le signifier également au garant. À défaut de respecter ce délai, le bailleur ne pourra pas réclamer au garant les pénalités et intérêts de retard échus entre la date d'expiration de ce délai et la date à laquelle il régularise la notification.

Le garant peut-il se dégager de son engagement ?

Si le cautionnement est conclu pour la durée du bail initial uniquement, le garant reste engagé jusqu'à son terme, y compris pour un renouvellement s'il l'a expressément accepté. Si l'engagement est à durée indéterminée, le garant peut le résilier à tout moment, mais cette résiliation ne prend effet qu'à l'échéance du bail en cours (contrat initial ou reconduction). Il reste tenu, dans tous les cas, des loyers impayés antérieurs à sa demande de résiliation.

Caution solidaire ou GLI : un choix, pas un cumul

La loi interdit en principe au bailleur d'exiger une caution solidaire d'une personne physique s'il a par ailleurs souscrit une garantie loyers impayés (GLI) pour le même logement, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le choix doit être fait dès la mise en location.

Questions fréquentes

D'autres réponses dans notre FAQ loyers impayés & expulsion et notre lexique du droit locatif.