Prescription de la dette locative : combien de temps pour agir
Un ancien locataire vous doit encore des loyers, et vous hésitez à relancer la procédure ? Attention au délai de prescription : passé un certain temps, la dette locative devient juridiquement irrécouvrable, même si elle est parfaitement réelle.
La réponse courte
Pour un bail d'habitation, le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer en justice le paiement d'un loyer ou de charges impayés (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, l'action est prescrite : le tribunal ne peut plus condamner le locataire à payer, même si la dette existe réellement.
Le délai de prescription : 3 ans pour un bail d'habitation
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a réduit le délai de 5 à 3 ans, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à 3 ans le délai pendant lequel le bailleur peut agir en justice pour obtenir le paiement d'un loyer ou de charges locatives impayés. Ce même délai s'applique dans l'autre sens : un locataire qui estime avoir trop payé de charges dispose aussi de 3 ans pour en demander le remboursement.
Pour un bail commercial, ce régime spécifique ne s'applique pas : c'est le délai de droit commun de 5 ans (article 2224 du Code civil) qui s'applique au recouvrement des loyers.
À partir de quand court le délai ?
Le point de départ du délai de prescription est la date d'exigibilité de chaque loyer, c'est-à-dire la date à laquelle il aurait dû être payé selon le bail — généralement le 1er ou le 5 du mois. Chaque mensualité impayée a donc, en théorie, son propre point de départ : une dette accumulée sur plusieurs années peut voir ses premières échéances prescrites alors que les plus récentes restent recouvrables. C'est une raison supplémentaire d'agir tôt plutôt que de laisser la dette s'accumuler.
La dette locative après l'expulsion du locataire
L'expulsion met fin à l'occupation du logement, pas à la dette. Le locataire expulsé reste redevable des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'à son départ effectif, et le recouvrement peut se poursuivre après son départ : saisie sur salaire, saisie-attribution ou saisie-vente, tant que la dette n'est pas prescrite. Notre guide dédié détaille chacune de ces voies d'exécution.
Comment interrompre la prescription
Certains actes font repartir le délai de prescription à zéro (interruption), notamment :
- La délivrance d'un commandement de payer ;
- Une action en justice, y compris une simple demande en référé ;
- Une reconnaissance de dette écrite du locataire (par exemple un plan d'apurement signé).
À l'inverse, une simple relance amiable non suivie d'effet n'interrompt pas la prescription. C'est pourquoi une dette locative ancienne doit être confiée à un avocat rapidement : au-delà de 3 ans sans acte interruptif, elle devient définitivement irrécouvrable.
Questions fréquentes
Combien de temps un bailleur a-t-il pour réclamer des loyers impayés ?
Le délai de prescription est de 3 ans pour un bail d'habitation, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus agir en justice pour obtenir le paiement des loyers concernés, même s'ils sont réellement dus.
À partir de quand court le délai de prescription de 3 ans ?
Le délai court à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance de loyer, et non à compter de la fin du bail ou du départ du locataire. Chaque mensualité impayée a donc, en théorie, son propre point de départ de prescription.
Peut-on encore réclamer une dette locative après l'expulsion du locataire ?
Oui, l'expulsion ne met pas fin à la dette locative : le locataire reste redevable des loyers, charges et éventuelles indemnités d'occupation dus jusqu'à son départ effectif. Le recouvrement peut se poursuivre après l'expulsion (saisie sur salaire, saisie-attribution), tant que le délai de prescription de 3 ans n'est pas écoulé.
Le commandement de payer interrompt-il la prescription ?
Oui. La délivrance d'un commandement de payer, comme toute action en justice ou reconnaissance de dette par le locataire, interrompt le délai de prescription et fait courir un nouveau délai de 3 ans à compter de cet acte. C'est pourquoi il ne faut jamais laisser une dette locative sans action pendant plusieurs années.
D'autres réponses dans notre FAQ loyers impayés & expulsion et notre lexique du droit locatif.
Une dette locative ancienne à ne pas laisser filer ?
Le Collectif MUSE AVOCATS engage rapidement les actes qui interrompent la prescription et poursuit le recouvrement, avant comme après l'expulsion. Déposez votre dossier en ligne : un avocat attitré le prend en charge dès le dépôt.
Déposer un dossier Voir tous les guides du bailleur